物件資料の見方

不動産の物件資料は、物件を探す際や購入時に欠かせません。物件の購入になると、賃貸物件以上に確認箇所が増え、専門用語が多くなります。しかし、知識がないと物件探しに支障をきたしますので、確実におさえておきましょう。

物件資料に書かれていること

物件資料は、土地のみの場合と建物付きの場合とがあります。資料の見方に関して言えば、建物の情報が載っているかの違いがあるだけです。ここでは、物件資料に書かれていることを項目ごとに解説していきます。

販売価格

販売価格に関しては、土地には消費税はかかりませんが、建物は課税対象となり消費税がかかります。税込価格での表示が一般的ですが、物件資料を見るときに確認しましょう。また、販売価格では坪単価が表記されることがあります。1坪は約3.3㎡です。

所在地

ほとんどの物件資料には、市町村名からの所在地が記載されています。ただし、中古物件に関しては、売り出し中であっても人が住まわれている場合は、プライバシー保護のため番地が省略されことが多くなるでしょう。

土地面積・敷地面積・延床面積

土地面積が庭や駐車場などを含めた面積であり、敷地面積は建物が建っている、あるいはこれから立つ土地の面積です。マンションの場合は、専有面積という表記に代わり、バルコニーは含まれません。延床面積は、建物の全ての階の床面積の合計です。

現況

現況とは、土地および建物の現在の状況のことです。造成中、畑、更地、空家、居住中、あるいは古家などの記載がされています。

引き渡し

購入後、いつから土地や建物が引き渡されるかの項目です。相談という記載が多く見られますが、これは売主と相談して決めるという意味です。

仲介手数料

不動産会社に支払う報酬です。この手数料の上限は宅建業法により定められています。

取引態様

物件の取り扱い状況について確認できます。

• 一般媒介：複数の不動産会社で取り扱っている
• 専任媒介：他の不動産会社では取り扱っていないが、売主は自ら取引相手を見つけることができる
• 専属専任媒介：他の不動産会社では取り扱えず、売主も自ら取引相手を見つけることができない
• 売主：売主が直接売買取引していて、仲介手数料がかからない
• 代理：売主の代わりに販売会社が契約する

地目

土地の使用目的を示す項目で、全部で21種類あります。個人宅向けの土地では、「宅地」のほか、「畑」、「山林」「雑種地」なども見られます。ただし、見た目の土地の現状と登記簿上の地目が異なる土地もあります。登記簿上で地目が「宅地」になっていない場合は、登記変更したほうがよいでしょう。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。敷地面積が建物を建てる土地の面積であり、建築面積が建物の壁・柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。通風・日当たり・地域環境・防災の観点から、建物の広さを制限するための値です。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。容積率の制限がゆるければ、3階建て以上にして建物の規模を大きくできます。

物件がマンションの場合のチェックポイント

マンションの場合は、確認事項が追加されます。

共益費（管理費）

共用スペースである廊下や階段の維持や清掃などに充てるための費用です。物件購入費や家賃とは別に支払う義務があり、福利厚生が整っているマンションやアパートほど高くなります。管理人の人件費などにも充てられます。

修繕積立金

修繕積立金とは、将来的にマンションの修繕が必要になることを想定し、マンションの区分所有者から集めて、積み立てられる資金です。建物は築年数が長くなると修繕が必要となるため、それに備えて毎月一定額を住民から集めて積み立てます。 

築年数

建物が建てられてからの年数です。マンションに限らす、一戸建てでも築年数は記載されていますが、マンションの場合は特に考慮すべきでしょう。

古い建物は室内や設備のリフォームのほか、外装や共有スペースなどの修繕が必要になる可能性が高まります。そのため、修繕積立金が高くなることが想定されます。