戸建て住宅を建築する場合は土地選びが重要

戸建て住宅における土地の重要性

戸建て住宅を購入する場合には、土地選びが重要なポイントのひとつです。そこで、土地選びが住宅にどのような影響を与えるのか、形状や広さについてどのような点を考慮すると良いのかをまとめました。

土地選びが住宅に与える影響

理想の住まいを建てられるかどうかは、選ぶ土地に左右されるといっても過言ではありません。敷地の向きや形状、接道状況など、土地に関連する制約が非常に多いため、土地を選んだ時点で建てられる建物の大きさや間取りがある程度決まることになります。理想の家を実現するには、土地探しが非常に重要な要素になってくるといえます。

土地の形状や広さの考慮ポイント

住宅の形は四角形がほとんどであることから、住宅を建てるにあたって選択する土地の形状は、四角形・長方形といった整形地が理想とされています。このような形状の土地であれば、家を建てたときに無駄な土地ができず、有効活用できます。

ただし、不整形地だったとしても工夫によっては快適な住まいを実現可能です。さらに、不整形地の場合は土地価格が抑えられているケースもあるというメリットもあります。このような土地を選択する場合には、不整形地での家づくりの経験が豊富なハウスメーカーを探すのがポイントといえます。

土地の種類と特徴

不動産登記法により、土地は用途別に23の種類に分けられています。この用途越に決められた土地の区分を「地目（ちもく）」と呼びます。どのような土地でも住宅を建てられるわけではなく、地目によっては住宅の建設が不可となっているものもあります。

この23の地目のうち、住宅を建てられるのは「宅地」「山林」「原野」「雑種地」の4種類であり、さらに「田」「畑」の2種類は、宅地に地目変更を行うことで住宅の建築が可能となります。

更地と古家付き土地の違い

土地を購入しようとするときに、「更地」「古家付き土地」といったものを見つけることもあるかもしれません。

更地とはその土地に建物がなく、土地に関連する権利が付帯していない土地を指します。簡単にいうと、建物を解体して整地し、土地のみの状態で売却されているものです。建物が建っていない土地であるため、購入してすぐ新しい建物を建てられます。

対して「古家付き土地」とは古い家屋が建っている状態の土地を指します。家には資産価値がないことから、中古住宅の売却ではなく、あくまで土地の売却という扱いになっています。売却価格も建物価値はなく、土地のみの価格となっています。古家付き土地の場合、新しい建物を建てる場合にはまず古家の解体が必要となるため、その分の費用がかかることを踏まえ、価格を下げて販売されるケースが一般的です。

分譲地と個別売地のメリット・デメリット

面積の大きな土地を不動産会社が区画整理を行い、小分けにして宅地として販売している土地を分譲地と呼びます。分譲地は、整備された質の良い土地を手ごろな価格で購入できる点や、販売時点で既にインフラが整備されている点などがメリットとして挙げられます。その反面、自分で土地の広さを選べない、同時期に住宅を建築するケースが多いことから、引っ越した後でなければ周りにどのような人が住んでいるのかがわからないといった点もデメリットとして考えられます。

対して個別の売地の場合には、土地選びの自由度が高い点が大きなメリットといえます。また、住宅会社を自分たちの意思で決められるため、好みの家を建てられる面があります。ただし、インフラ整備や地盤改良が必要な場合など、土地の購入代金にプラスして費用が発生するケースもあるなどのデメリットが考えられます。

土地選びの際の注意点

土地を選ぶ場合には、注意すべき点が多くあります。ここでは、「法的規制と用途地域の確認方法」と「地盤の状態と災害リスクの評価」という2点を見ていきましょう。

法的規制と用途地域の確認方法

土地面積に対し何割まで建物を建てられるかといった「建ぺい率」や、土地面積に対する建物の延床面積を示す「容積率」などのほか、「隣地斜線制限」や「道路斜線制限」などさまざまな建築制限に注意する必要があります。

さらに都市計画法に基づき定められている「用途地域」についても確認が必要です。用途地域は自治体の窓口やホームページ、国土交通省の国土数値情報、「用途地域マップ」などで調べることができます。

地盤の状態と災害リスクの評価

その土地に安全に住み続けるためにも、地盤の状態と災害リスクは確認すべきです。しかし特に地盤については一般の人ではわからない部分であることから、不動産会社に相談をしてください。もし地盤に問題がある土地の場合には、地盤の改良が必要になるケースもあります。

また、その土地の災害リスクの有無は、ハザードマップなどを確認してください。過去に浸水や土砂崩れなどの災害が発生していないか、今後考えられる危険性などは、土地を購入する段階で調べておくことが大切です。

土地購入の流れと手続き

住まいを建てるにあたって土地を購入する場合には、できるだけスムーズに進めるためにも流れや手続きをあらかじめ把握しておくことがおすすめです。ここでは、土地購入の流れや必要な費用について解説します。

土地探しから契約までのステップ

土地探しから契約までは、下記のような流れで進められます。

• 家を建てるための土地を探す
  インターネットや不動産情報サイト、不動産会社やハウスメーカーなどに相談して土地探しを行う
• 買い付け
  購入を希望する土地が見つかった場合、購入意思を示す買付証明書を提出し、住宅ローンの事前審査を受ける。
• 契約
  手付金を支払い、不動産会社から重要事項の説明を受ける。問題なく契約を締結したら、住宅ローンの本審査に進む。

土地探しから契約までの大まかな流れは上記の通りとなり、契約の締結と残金の支払いが行われたら土地の引き渡しが行われます。

土地購入時に必要な費用と諸経費

土地を購入する場合、土地代金に加えてさまざまな諸費用がかかります。この諸費用や税金は、土地代金の5〜10％程度かかるのが一般的であるといわれています。具体的に土地購入時にかかる費用としては下記のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 登記費用
• 固定資産税・都市計画税
• 住宅ローン手数料など
• 測量費用
• 農地転用費用（地目が田・畑の場合に必要）

土地選びに関するよくある質問

Q.土地探しのコツは？

A.ポイントを押さえて土地探しを行うことが大切です。例えば、周辺環境や地盤・地質、建ぺい率や容積率、建築制限など、さまざまな点を考慮しながら土地探しを行います。不安がある場合には、不動産会社やハウスメーカーの担当者などに相談しながら土地探しを行うことがおすすめです。

Q.家づくりにあたり、土地探しとハウスメーカー探しのどちらを先に行うべき？

A.ハウスメーカーを決めてから土地探しをすることにより、家づくりの具体的なアドバイスをもらいながら土地探しができるなどのメリットがあります。中には、一緒に土地探しをしてくれる、自社物件の土地を紹介してくれるケースも。家づくりの要望を伝えた上で建築担当と土地を探すことにより、「この土地ならこのような家を建てられます」などの助言ももらえるため、家づくりの具体的なイメージを持ちながら購入する土地を探せます。