住宅ローンで戸建て住宅を購入する場合に
知っておきたいこと

住宅ローンの基本知識

住宅を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用します。そこでここでは、住宅ローンを利用する際に知っておきたい基本知識を紹介します。住宅ローンとは何かという部分から、住宅ローンの種類や特徴についてまとめました。

住宅ローンとは？

住宅取得専用のローンを「住宅ローン」と呼びます。新築や中古の住宅を購入したり、一戸建てを建築したりする場合に金融機関などからお金を借りることができます。新しく住宅を取得する際に使用できるほか、リフォームなどを行う際にも住宅ローンを使用できます。

住宅ローンの種類と特徴

住宅ローンにはさまざまな種類があり、取扱機関による分類や金利タイプ、返済方法の違いなどにより分類されています。例えば、取り扱い機関による種類には、下記のようなものがあります。

• 民間の金融機関が取り扱う住宅ローン：
  銀行や信託銀行、信用金庫など民間の金融機関が取り扱っている住宅ローン。各金融機関によって金利などが異なる。
• フラット35：
  民間金融機関と国の住宅金融支援機構が提携し提供している、長期固定金利住宅ローン。借入期間は最長で35年、金利タイプは全期間固定金利。
• 財形住宅融資：
  会社員などで財形貯蓄制度を利用している人向けの住宅ローン。要件を満たす場合に新築住宅や中古住宅取得、リフォームのための資金を借り入れできる。

住宅ローンの選び方

住宅ローンを選ぶ際には、金利タイプや借入額など、さまざまなポイントを検討することが大切です。ここでは金利タイプの違いや返済計画などについて解説します。

金利タイプの違いと選び方

住宅ローンの利息を計算する際に用いられる金利には、3つの種類があります。これらは返済期間中の変動の有無により分類されています。

• 変動金利型：
  市場の動向によって金利が半年ごとに見直されるタイプ。通常4月と10月に見直しが行われる。
• 全期間固定金利型：
  借入期間中の金利が固定されており、借入期間中に返済額が変わらないタイプ。フラット35はこのタイプ。
• 固定金利期間選択型:
  借り入れ当初から一定期間の金利が固定されるタイプ。固定金利終了後は変動金利型へ切り替えるか、再度固定金利選択型を選べる。

金利タイプによって返済額やリスクが異なる点を認識した上で選択することが大切です。例えば、「安定した返済プランを優先したい」と考える場合は固定金利が向いているといったように、自分がどれくらいのリスクを許容できるか、どのポイントを優先したいかなどを考えて選んでください。

返済期間と月々の返済額の関係

住宅ローンの返済期間は、下記の通り月々の返済額に大きく関わってきます。

• 返済期間を短くした場合：月々の返済額が大きくなるが、総返済額は少なくなる
• 返済期間を長くした場合：月々の返済額が小さくなるが、総返済額が増える

返済期間を短くすることで総返済額を抑えられますが、月々に返済する額が大きくなるため、短すぎる返済期間は好ましくないといえます。他の出費との兼ね合いを考えながら返済期間を決めることが大切です。

住宅ローンの審査基準

どの住宅ローンを利用するかを決定したら、希望する住宅ローンの仮審査（事前審査）に申し込みをすることで、どれくらい融資を受けられるのかを確認可能です。仮審査に通過して、売買契約や工事請負契約の締結を行ったら、本審査を申し込みます。住宅ローンの審査基準はそれぞれの金融機関で異なりますが、下記のような項目が評価されているといわれています。

• 完済時の年齢
• 健康状態
• 借り入れ時の年齢
• 不動産の担保評価
• 申込者の年収
• 返済負担率
• 連帯保証の有無　など

年収と返済負担率の目安

上記の中に「返済負担率」という項目がありますが、これは、住宅ローン契約者の年収に対する年間返済額の割合です。一般的には、この割合を20〜25％に止めることが適正といわれています。ちなみに、住宅ローンだけではなく、車のローンなども含めて考えることが大切です。

クレジットスコアと信用情報の重要性

住宅ローンの審査においては、「クレジットスコア」と呼ばれる項目が重視されます。これは、個人の信用情報をもとに算出される数字であり、金融機関がその人の信用力を評価するための指標とされているものです。 このスコアは過去の借り入れや返済履歴、クレジットカードの利用状況、公共料金の支払い情報などさまざまな情報から算出されています。金融機関では、住宅ローンの申込者に返済能力があるか・信頼できる人物かを判断するための基準のひとつとして、このクレジットスコアを利用しています。

住宅ローンの返済計画の立て方

返済計画を立てる場合には、これから先のライフスタイルの変化について考慮することが大切です。住宅ローンの返済は20年・30年と非常に長い期間となりますので、家族構成の変化や必要な教育費などを考えながら、月々の返済額をどれくらいに設定すれば無理なく返済していけるのかを考えることが大切です。

無理のない返済額の設定方法

返済額を決める場合には、上記でご紹介している返済負担率を20〜25％に設定することがひとつのポイントです。また、現在の家賃を目安にする方法もありますが、戸建て住宅を購入した後にはメンテナンスのコストや税金などの支払いも発生するため、返済額を現在の家賃と同額にするのはリスクが高い点に注意しましょう。

万が一の事態に備え、貯蓄を続けながら返済をしていけるような計画を立てていくことが重要といえます。

ボーナス併用返済のメリット・デメリット

ボーナスを併用した場合、月々の返済額が抑えられる点は大きなメリットです。ただし、元金返済のスピードが遅くなるために返済総額が増える可能性があります。さらに、ボーナスが必ずしも支給されるとは限らず、会社の業績によってはボーナスが支給されない可能性も。その場合、住宅ローンの支払いが厳しくなる面もあります。

住宅ローン利用時の注意点

住宅ローンを利用する際には、さまざまな注意点があります。そこで、金利に関するリスクと繰上げ返済について紹介していきます。

変動金利と固定金利のリスク

住宅ローンの金利は「変動金利」と「固定金利」に分けられます。変動金利の場合、市場金利が上昇すると返済金利が上がることによって返済額が増えるリスクがあります。また、固定金利の場合には金利変動リスクはありませんが、一般的に当初の金利が変動金利よりも高くなります。

繰り上げ返済のタイミングと効果

毎月の返済額を減らしたい場合などに、繰上げ返済を検討するケースもあります。これは、元金の一部または全部を本来の返済計画よりも前倒しで返済することです。好きなタイミングで行えますが、早い時期に行うほど利息の軽減効果を高められます。ただし、住宅ローン控除期間が終了しているまたは控除額より繰上げ額の方が大きい場合には繰上げ返済を検討すると良いとされています。

ただし、今後のライフイベントに備えて十分な資金を用意しており、さらに繰上げ返済が可能な資金を用意していることが前提です。

住宅ローンに関するよくある質問

Q.家の購入は頭金を貯めてからの方が良いでしょうか？

A.頭金を用意するにこしたことはありませんが、必ずしも必要ではありません。もし、現在賃貸住宅に住んでいるのであれば頭金を貯めている間にも家賃や駐車場代などの出費が発生します。先送りにした場合は頭金を貯めている時間がデメリットになる、という考え方もできます。そのため、まずは専門業者に相談し、具体的なシミュレーションをしてみることをおすすめします。

Q.転職したばかりですが、住宅ローンを組めますか？

A.住宅ローンでは、勤続１年以上を借り入れの条件としている金融機関が多くなっています。しかし、例外もあるため住宅ローンを利用したいと考えている場合にはまず相談してみてください。